Bundan sonra Bakının mərkəzində 12-14 mərtəbədən artıq nə yaşayış, nə də inzibati binaların tikintisinə icazə verilməyəcək. Səbəb kimi Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin (DTAK) müəyyən etdiyi və artıq rəsmən təsdiqlənmiş yeni qaydaların qüvvəyə minməsi göstərilir. Yeni qaydalar təkcə bundan sonra inşa ediləcək binalara deyil, 2019-cu ildən bəri tikintisinə icazə verilmiş və hazırda inşası davam edən bina və obyektlərə də şamil olunur.
Ekspertlər paytaxtın mərkəzi hissəsinə, xüsusilə sıx məskunlaşma zonalarına şamil edilən yeni qaydaları şəhərsalma baxımından təqdir edir. Mütəxəssislərin fikrincə, hətta uzun illər Bakının memarlıq üslubuna xələl gətirən “tikinti bumu”na göz yummaqla şəhər infrastrukturunun dağıdılmasından sonra 12-14 mərtəbədən böyük binaların tikintisinə qadağa qoyulması gecikmiş addım olsa belə, yeni qaydaların müsbət tərəfləri çoxdur. Necə deyərlər, ziyanın yarısından qayıtmaq da faydalıdır…
Ziyan demişkən, məsələnin başqa bir tərəfi də var ki, bu, hər şeydən əvvəl şəhərsalma işində yaxından iştirak edən və bu prosesin əsas hərəkətverici qüvvəsi sayılan iş adamlarını tikinti sektoruna yatırım qoymaqdan çəkindirir. Sahibkarlar narazılıq edirlər ki, Bakıda torpaq sahələri baha olduğundan 12-14 mərtəbədən aşağı yaşayış binası tikmək onlara sərf etmir. Onlar iddia edirlər ki, həm torpağın alınmasına, həm də tikintiyə sərf olunan xərcləri 14 mərtəbədəki mənzillərin satışı güclə ödəyir. Tikinti şirkətlərinin özünün qazancı isə yalnız 15-ci mərtəbədən yuxarı mənzillərin hesabına formalaşır. Belə olan halda tikinti şirkətləri yeni binaların tikintisinə maraq göstərməyəcək.
Rəsmi qərarı “qeyri-rəsmi göstəriş” kimi təqdim edənlər kimlərdir?
Bundan başqa, tikinti sektorunda fəaliyyət göstərən sahibkarlar arasında belə bir fikir formalaşdırılıb ki, 12-14 mərtəbədən yuxarı binaların tikintisinə qadağaların qoyulması rəsmi deyil. Bildirilir ki, Bakının mərkəzində çoxmərtəbəli binaların tikintisinə məhdudiyyət qoyulması haqqında konkret bir sənəd yoxdur. Bununla bağlı tapşırıqlar da hələ ki, qeyri-rəsmi xarakter daşıyır. Üstəlik, yeni qaydalardan sui-istifadə hallarına da yol verilir ki, bu da tikintiyə icazələrin alınmasında bürokratik əngəllərə, süründürməçiliyə və rüşvət mexanizminin işə düşməsinə gətirib çıxarır.
Bəs, tikinti şirkətlərinin bu arqumenti nə dərəcədə əsaslıdır?
DTAK-ın keçmiş şöbə müdiri Cahangir Qocayev Pressklub.az-a açıqlamasında deyib ki, Bakı şəhərinin mərkəzində çoxmərtəbəli binaların inşasına qadağa qoyulması barədə tapşırıq dövlət başçısı tərəfindən gəlib. Onun sözlərinə görə, hələ bir neçə il əvvəl Prezident İlham Əliyev bununla bağlı xüsusi göstəriş verib: “Amma bu tapşırığa necə əməl olunduğu, onun hüquqi-normativ bazasının hazırlanıb-hazırlanmadığı, yaxud şəhərsalmanın qayda və tələblərinə uyğun həyata keçirilib-keçirilmədiyi bəlli deyil. Ola bilsin, “qeyri-rəsmi qadağa” məsələsi də buradan qaynaqlanır. Əgər şəhərin mərkəzində çoxmərtəbəli binaların tikintisinə qeyri-rəsmi qadağa qoyulubsa, deməli, ortada bizim bilmədiyimiz başqa nüanslar var”.
Sahibkar rüşvət verib bahalı yerdə bina tikməkdənsə…
Cahangir Qocayev xatırladır ki, 2008-ci ildə Yasamal rayonu, Murtuza Muxtarov küçəsində 16 mərtəbəli binanın uçmasından sonra Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti paytaxtın mərkəzi rayonlarında 12 mərtəbədən yuxarı bina və obyektlərin tikintisini rəsmən qadağan etmişdi. Ancaq onun sözlərinə görə, bu qadağa da qısa müddətən sonra “unudulub” və tikinti şirkətləri Bakının sıx məskunlaşma zonalarında mərtəbələrinin sayı 20 və daha çox olan binalar inşa edilib: “Nə rəsmi qadağaların olduğu vaxt, nə də ondan əvvəlki və sonrakı dövrlərdə Bakıda şəhərsalma qaydalarına əməl olunmayıb. Vaxtilə bu məsələ Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin mütəxəssisləri tərəfindən yuxarı orqanlar qarşısında bir neçə dəfə qaldırılıb. İradlar səsləndirilib, təkliflər müzakirə olunub, ancaq sonradan bu təşəbbüslər də yaddan çıxıb və hər şey köhnə qaydada davam edib. Halbuki biz həmişə şəhərin mərkəzi zonalarında 18-20 mərtəbəli və daha böyük binalar tikməyin əleyhinə olmuşuq. Çünki şəhərin infrastrukturu bu yükü daşımaq gücünə malik deyil, Bakının ən iri küçə və prospektləri nəqliyyat infrastrukturunu müasirləşdirməyə imkan vermir. Su və kanalizasiya şəbəkəsi də həmçinin”.
Şəhərin mərkəzində çoxmərtəbəli binaların tikintisinə icazələrin alınmasında rüşvət amilinin rol oynamasına gəlincə, Cahangir Qocayev belə halların olmasını istisna etmir. Amma onun fikrincə, hazırkı şəraitdə ağıllı sahibkar belə sövdələşmələrə getməz: “Şəhərin mərkəzində boş torpaq sahələri yoxdur, satılan ərazilərin qiyməti çox bahadır. Şəhərin kənarında isə həm torpaq sahələri nisbətən ucuzdur, həm də məskunlaşma ucqarlara doğru genişlənir. Sahibkar rüşvət verib bahalı yerdə bina tikməkdənsə, bu işi mərkəzdən kənarda görsə, daha çox qazanar”.
Gecikmiş, amma lazımlı qərar
Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Ramil Osmanlı isə deyir ki, Şəhərsalma Məcəlləsində çoxmərtəbəli binaların tikintisini tənzimləyən kifayət qədər norma və standartlar müəyyənləşib. Lakin həmin qayda və normaların tətbiqi məsələsində ciddi problemlər var. Onun sözlərinə görə, 2019-cu ildə şəhərsalma qaydalarına edilən dəyişikliklərdən sonra problemlərin bir qismi aradan qaldırılsa da, hələ hər şey nizama düşməyib: “Bir neçə il əvvəl tikinti qaydalarına nəzarət bütünlüklə Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinə həvalə edilib. Yəni, Bakı şəhərində çoxmərtəbəli bina və obyektlərin tikintisinə icazə prosedurunda Dövlət Arxitektura və Şəhərsalma Komitəsinə yeni səlahiyyətlər verilib. Yeni qaydalara əsasən, Bakıda çoxmərtəbəli bina və obyektlərin tikintisinə sərəncam verilərkən hər şeydən əvvəl Dövlət Arxitektura və Şəhərsalma Komitəsinin həmin ərazi ilə bağlı rəyi nəzərə almalıdır. Halbuki, 20919-cu ilə qədər tikintisinə icazə tələb olunan obyektlərin inşasına razılıq məsələlərində Komitənin rəyi istənilmirdi. İndi isə Bakı şəhərində çoxmərtəbəli binaların tikintisinə icazə verilərkən ərazinin baş planı varsa, onun, yoxdursa, müfəssəl planın tələblərinə dair müvafiq rəy olmalıdır”.
Ekspert deyir ki, bu dəyişikliyin əsas məqsədlərindən biri Bakının mərkəzi hissəsinin normadan artıq yüklənməsinin qarşısını almaq, şəhərin ümumi görünüşünü qorumaq, sıxlığı mümkün qədər aradan qaldırmaq və infrastrukturları işlək hala gətirməkdir. Onun fikrincə, mərkəzi zonalarda 12-14 mərtəbədən yuxarı binaların tikintisinə qoyulan qadağalar məhz bu prinsiplərə xidmət edir və rəsmi xarakter daşıyır.
“Lakin ərazidən asılı olaraq, çoxmənzilli binalarda hündürlük şəhərsalma qaydalarına uyğun olaraq dəyişir. Bu, o deməkdir ki, şəhərin mərkəzində, xüsusilə əsas prospekt və küçələrə yaxın yerlərdə 12 mərtəbədən artıq binaların tikintisinə icazə verilmir. Eyni zamanda, sıxlıq əmsalı yüksək olan ərazilərdə – hansı ki yaşayış massivləri həddindən artıq çoxdur, köhnə mənzil fondu hələ də qalmaqdadır, bu zonalarda 14 mərtəbədən yuxarı binaların tikintisinə icazə verilmir. Bu, əslində gecikmiş olsa da, normal qərardır. Amma bunun bütün Abşeron ərazisinə tətbiq olunmasının tərəfdarı deyiləm”, – deyə, Ramil Osmanlı vurğulayıb.
Sahibkarları sevindirəcək dəyişiklik gözlənilir
Ekspert hesab edir ki, ərazi sıxlığından asılı olaraq, bu qərarlarda müəyyən dəyişikliklərin olması vacibdir. O, ümid edir ki, belə bir dəyişiklik yaxın vaxtlarda olacaq: “Çünki ikinci halda torpaq sahələrinin baha olması, sahibkarların qazanc əldə edə bilməməsi məsələləri ortaya çıxır. Hesablamalar da göstərir ki, yeni qaydalar tikinti şirkətinin mənfəət götürmək imkanlarını xeyli məhdudlaşdırır. Məsələn, metronun “Gənclik” və “Nərimanov” stansiyaları ətrafında 1 hektar torpaq sahəsinin minimum qiyməti 10 milyon manatdan başlayır. Bu isə ilkin mərhələdə mövcud tikinti sıxlığı əmsalı ilə götürsək, ən yaxşı halda 28 min kvadratmetr tikinti sahəsinə icazə deməkdir. Yəni, indiki halda sahibkar 10 milyon manata torpaq alırsa və mövcud sıxlıq əmsalı ilə götürdükdə, elə torpağı alarkən tikintinin bir kvadratmetri ona 350 manatdan baha başa gəlir. Bu rəqəmin üzərinə hər kvadratmetr üçün təxminən 500 manat tikinti xərci, vergi ödənişləri və digər məsrəfləri də əlavə etsək, bir kvadratmetrin maya dəyəri təqribən 1100-1200 manat arasında dəyişir. Sahibkarın ən azı 25-30 faiz mənfəət əldə etməsi üçün mənzilin hər kvadratmetrinin qiyməti 1750 manata çıxır. Bütün bunlar Bakıda tikintinin, xüsusilə mənzilin qiymətinin kəskin şəkildə bahalaşmasına səbəb olur”.
Ramil Osmanlı bu reallıqları nəzərə alaraq tikinti şirkətlərinin narahatlığını və narazılığını bölüşür. Amma onun fikrincə, Bakının ümumi mənzərəsini qorumaq istəyiriksə, müəyyən radikal qərarların qəbul olunmasına razılaşmalıyıq: “Çünki Bakının şəhər təsərrüfatı iflicdir, xüsusilə nəqliyyat infrastrukturu bərbad vəziyyətə düşüb, bunları aradan qaldırmaq lazımdır. Eyni zamanda, mərkəz və mərkəzə yaxın ərazilərdə sıxlıq həddən artıq yüksəkdir. Həm də nəzərə almaq lazımdır ki, qarşıda bizi bir və ikimərtəbəli yaşayış massivlərindən ibarət olan böyük bir ərazinin – Yasamal, “Sovetski”, “Kubinka”, Montin, Alatava kimi zonaların sökülərək yerində şəhərsalma qaydalarına uyğun şəkildə yeni binaların tikilməsi, yaşıllıq zolaqlarının salınması mərhələsi gözləyir. Bu mənada, dəyişikliklər əslində normaldır. Amma yenə deyirəm ki, hökumət bu qərarlarında müəyyən dəyişikliklər etməlidir”.
Dəyişikliklərin nədən ibarət ola biləcəyinə gəlincə, ekspert bildirir ki, şəhərin perspektiv inkişafını, mərkəzdən Abşerona doğru genişlənməsini təmin etmək üçün müəyyən stimullaşdırıcı addımlar atılmalıdır. Məsələn, şəhərin mərkəzi hissəsindən kənar ərazilər üçün tikinti sıxlığı əmsalları ilə bağlı müəyyən stimullaşdırıcı qərarlar qəbul edilməlidir. Tikinti şirkətlərinin qismən kənar ərazilərə meyl etməsi üçün bu, çox vacib məsələdir.
